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上海自贸区土地二次开发方案确定转型综合用

发布时间:2019-07-18 03:13:06 编辑:笔名

上海自贸区土地二次开发方案确定 转型综合用地升值空间大

上海自贸区内土地二次开发方案确定,现有存量建设用地在批准同意转型为综合用地后,可以通过市场评估价补缴土地价款完成转型。

受此利好消息影响,自贸区建设主体中的上市公司外高桥13收28.92元,涨幅4.25%。

这份名为《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》(下称《试点意见》)的通知,由上海市规土局和上海自贸区管委会于7月30日下发,《试点意见》同时于8月1日开始施行,有效期是2年后的2016年7月31日。

《试点意见》的核心内容,是自贸区内的土地从单一的工业用地转为综合用地。所谓的综合用地,是指土地用途分类中单一宗地具有两类或者两类以上使用性质,且每类性质土地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%。

上海自贸区挂牌以来,28.78平方公里范围内土地的二次开发一直是区内外企业关注的焦点。

外高桥保税区设立于1990年,是个保税区,迄今已经开发了24年之久,保税区原来的主要产业功能是保税仓储、加工贸易、物流,但是成为自贸试验区以后,必须扩大服务业的开放,就使得原来以货物贸易为主的区域,也出现了服务贸易甚至金融服务的份额。这也直接导致上海自贸区内办公楼宇非常缺乏。

上海自贸区目前以国际贸易、金融服务、航运物流、专业服务、高端制造五个方面作为主导产业。

产业功能的调整必然会带来形态功能的调整,但上海自贸区建立在原来的四个海关特殊监管区域的基础上,原来的规划土地大部分都有项目入驻,所以大量的工业用地要适应未来服务业的发展和服务功能的拓展,就使得上海自贸区内的土地必须进行二次开发。

世邦魏理仕研究部高级董事谢晨对表示,政策本身并未太出乎预期,关键是将产出低的存量用地盘活,以适应新的产业导向。“土地转型后的升值空间也很大,存在巨大的投资机会。”

从工业用地转型到商办、研发等综合用地,不仅地价会上涨,而且物业租金也会有较大幅度提升。

世邦魏理仕数据显示,今年二季度,上海自贸区外高桥保税区内,研发用地平均地价为1万元/平方米,工业用地为8000元/平方米;厂房租金为1.4元/天/平方米,仓库租金为1.53元/天/平方米,研发物业租金为3.5元/天/平方米,写字楼租金为4.3元/天/平方米。

《试点意见》称,综合用地主导用途不同,供地方式也不尽相同。比如,主导用途为商业、办公等经营性用地的,就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地;主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的,其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地;主导用途符合划拨目录的,附属用途不符合划拨目录的,可以以协议方式供地。

这些综合用地的出让底价,依据市场评估结果,结合产业政策、土地市场情况等因素,由上海自贸区土地招拍挂领导小组集体决策,综合确定出让底价。

但是也有一些底线。比如研发总部通用类用途部分的出让底价,不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。

外高桥集团副总经理刘宏此前接受本报采访时说,经过相应的调整和改造后,服务业的面积会增加,增加10%或者20%都有可能。

外高桥集团主要负责外高桥保税区10平方公里以及外高桥保税物流园区1.03平方公里的开发,占整个自贸区的38.78%,经济总量约占自贸区的90%。

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